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杭州土拍新政,將加速炒房者撤離

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發布時間:2019-07-04  來源: 錢江晚報

  6月29日,備受關注的杭州土拍新政終于落下實錘。全市集中掛牌9宗涉宅地塊,每宗地塊的出讓條件中,不僅“限地價”,還首次出現了“限銷售均價、限最高單價、限精裝價”。例如錢江世紀城地塊,限毛坯均價40500元/m2,最高單價44550元/m2,精裝修最高價格4500元/m2,其價格低于旁邊在售項目保利澄品的47439元/m2。

  “6·29土拍新政”,顯然將對杭州房地產市場產生深刻影響,其威力在某種意義上說甚至不亞于“限購”政策。

  最直接的影響,莫過于改變市場預期。按照正常的速度,開發商會在拿地半年后開盤,再花上一兩年左右時間完成清盤。在土地出讓的時候就設置商品房限價,意味著提前鎖定未來兩三年的房價,而且是白紙黑字。

  其實“6·29土拍新政”之前,杭州也對新房限價,才會導致“萬人搖”。既然都是限價,有人會覺得新政的影響力不會太大,實則不然。此前限的是當前在售樓盤的價格,至于兩三年之后的價格,誰知道?反正一千個專家會有一千個不同的答案。正因為如此,不少炒房者對后市還有期待,仍然活躍在市場上。

  土拍新政后,判斷未來一段時期房價是漲還是跌,幾乎沒有了任何技術含量。對照地塊的限價,與當前在售樓盤的價格一一對比,結論一目了然。根據首批執行“6·29土拍新政”的9宗地塊情況來看,其限定的房價,大多與目前周邊新房售價持平。

  釋放的信號其實已十分明顯。政府不希望房價大跌,但同時也絕不能容忍房價暴漲,最理想的結果就是穩步慢行,在定價過程中一定會突出“平穩”的色彩。

  一旦“兩三年不漲”成為市場共識,炒房者就會聞風撤離。即便政府“高抬貴手”,定價稍有松動,但如果房價每年漲幅不到10%的話,以三年周期來計算,扣除稅費和資金成本后,獲利寥寥,甚至還跑不贏銀行理財。如果說很多炒房者之前對后市還抱有期待,那么接下來就應及時認清現實。

  事實上,不斷攀升的二手房掛牌量表明,杭州樓市的炒房者正逐步撤離。“6·29土拍新政”無疑將大大加速這一進程,有助于擠掉房價泡沫,回歸自住需求,從而有利于市場長遠健康發展。

  此外,開發商的市場預期也將明顯改變。目前很多樓盤遲遲不開,很大原因是一些開發商并沒有放棄與政府博弈,希望可以批出一個較為理想的價格,甚至幻想可以突破板塊價格天花板。“6·29土拍新政”可以說是對這些開發商致命一擊,因為未來兩年的價格都沒有突破板塊天花板。既然如此,遲開不如早開,省下一點資金成本也好。

  如此一來,預計三季度杭州新盤將會加速入市,購房者的選擇機會也將會大增,不再僅僅局限于少數幾個紅盤。同時,由于市場預期的改變,購房者心里多了一份淡定,恐慌式搶房現象也將理性退潮。接下來新房中簽率水漲船高,將會是大概率事件。

  受新房購買難度下降影響,二手房的市場需求將會被進一步分流。部分區域偏高的二手房價格體系,將逐步向新房價格體系靠攏。

  當然,“6·29土拍新政”更多的是對短期市場進行精準修正,它不會改變杭州房地產市場的長期走勢。作為一個資源稟賦優勢十分突出的強二線城市,人才持續流入,市場需求巨大,杭州房地產市場將長期處于發展的上行通道。

  總之,不要再幻想還可以像過去那樣炒房獲利,但也沒必要對杭州樓市過度悲觀。即便是在2022年亞運會之后,杭州樓市也依然會有堅挺的支撐。行穩才能致遠,也許今后的杭州樓市就是一頭“慢牛”。(蔣敏華)

編輯:陳小春
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